关于我县物业服务收费管理有关问题的通知
发布日期:2014-07-08 浏览次数:9583 来源:发改局 字体:【  

各建设单位、各物业服务机构:
  为规范我县物业服务收费行为,保障物业服务各方的合法权益,维护物业服务市场秩序,根据中华人民共和国《价格法》、《物权法》、《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》等有关法律法规,以及市发改委、市房管局《关于规范我市物业服务收费管理的通知》(成发改收费〔2012〕1344号)和《关于我市物业服务等级划分物业服务收费政府指导价标准及有关问题的通知》(成发改收费〔2012〕1345号)文件精神,结合我县实际,现就我县物业服务有关问题通知如下:
  一、本通知所称物业服务收费是指物业服务企业、物业服务其他管理人(以下统称物业服务机构)按照物业服务合同的约定,对物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。
物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则。
  二、我县人民政府价格主管部门会同房产管理部门负责我县行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
  三、我县物业服务等级划分按照四川省(区域性)地方标准《住宅物业服务等级划分》(DB510100/T073-2011以下简称《标准》)和市房管局、市质监局《关于四川省(区域性)地方标准<住宅物业服务等级划分>有关问题说明的通知》(成房发〔2012〕107号)的有关规定执行。
  四、郫县普通商品住宅(不含别墅等高档住宅)前期物业服务收费和保障性住房的物业服务收费采取包干制计费方式的,实行政府指导价,收费标准按照《郫县物业服务等级政府指导价收费标准》(见附件一)执行;其他物业服务收费实行市场调节价。
物业服务机构提供一至四级物业服务标准的,物业服务收费必须按照对应的等级收费标准执行。
拟采用五级物业服务标准的住宅物业小区,建设单位应当依法在进行物业服务项目招标或签署协议选聘核准表之前,持《前期物业服务等级核准及收费标准备案表》(以下简称《核准备案表》)以及规定需要提交的材料向县房管部门申请核准。建设单位凭县房管部门核准的《核准备案表》,向县价格主管部门申请备案后,按《核准备案表》确定的物业服务等级及收费标准,在该住宅小区的物业服务招标文件或协议选聘核准表中明确。
  五、业主与物业服务机构可以采取包干制或者酬金制等计费方式约定物业服务费用。
  六、物业服务收费实行政府指导价的,具体收费标准由建设单位与物业服务机构根据物业服务对应的等级标准和公布的政府指导价基准价和浮动幅度,在前期物业服务合同和保障性住房物业服务合同(以下统称物业服务合同)中约定。
物业服务收费实行市场调节价的,具体收费标准由建设单位或业主与物业服务机构在物业服务合同中约定。
  七、实行物业服务费包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务机构的合理利润。
实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务机构的酬金。
  八、物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:
  (一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
  (二)物业共用部分、公共设施设备的日常运行、维护费用(不包括专项维修资金分摊费用);
  (三)物业管理区域清洁卫生费用;
  (四)物业管理区域绿化养护费用;
  (五)物业管理区域秩序维护费用;
  (六)办公费用;
  (七)物业服务机构固定资产折旧;
  (八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
  (九)经业主同意的其他费用。
  九、物业服务收费的计价单位为每月每平方米建筑面积。未办理房产证的,以房屋买卖合同记载的建筑面积为准;已办理房产证的,以房产证记载的建筑面积为准,包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。物业服务收费原则按月计收,不得提前累计预收,另有约定的除外。
  十、物业服务机构应当遵守国家的法律、法规及有关政策的规定,严格履行物业服务合同,为业主或者物业使用人提供质价相符的物业服务。如未能履行物业服务合同的约定,导致物业服务质量下降,使业主、物业使用人人身、财产安全受到危害的,应当依法承担相应的责任。
  业主、物业使用人应当按照物业服务合同的约定,按时足额交纳物业服务费用。业主、物业使用人违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费的,物业服务机构应当以书面形式催交,经书面催交,仍未交纳物业服务费的,物业服务机构可以依法追缴。
  十一、建设单位与业主按照约定交付方式已交付物业的,物业服务费由业主承担。已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业,物业服务费由建设单位承担。
  十二、除物业服务机构收取物业服务费以外,其他任何单位和个人不得重复收取性质和内容相同的费用。
  十三、物业服务机构根据业主约定的委托提供物业服务合同约定以外的服务,其服务收费由双方约定。
  十四、物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用,由物业出让人承担;产权转移之日的次月起发生的物业服务费用,由物业买受人承担;双方另有约定的,从其约定。
  十五、住宅进行装饰装修前,装修人或装修企业应当与物业服务机构签订住宅室内装饰装修管理服务协议。
装修期间收取的相关服务费用由物业服务机构按房屋建筑面积和装修工期向装修人或装修企业收取。物业服务机构收取了以上费用,不得再收取装修工出入证工本费、电梯使用费、楼道维护费等其他费用。造成共有部位、共有设施设备等损坏的,由责任人另行承担相应的赔偿。
  我县普通住宅商品房在装修期间,由物业服务机构收取的相关服务费用按以下标准执行:装修服务费,配备电梯的按住宅建筑面积不高于0.03元/平方米•天,未配备电梯的按不高于0.02元/平方米•天的标准收取;装修垃圾清运费,委托物业服务机构清运的,按住宅建筑面积不高于2.00元/平方米的标准收取。
  十六、集中供热水、供暖气以及业主专有部分空气调节采用集中式空调系统的,其设施设备运行与维护费可依据实际支出,按相关的建筑物专有部分建筑面积或户在物业服务费用外合理分摊,具体办法由建设单位、相关业主、业主大会、物业服务机构协商解决。
  十七、物业管理区域内,供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位应当按照国家核准的价格、计量装置的记录和合同约定向产权分割后的最终用户计收有关费用,用户应当按照相关规定按时足额交纳费用。物业服务机构接受委托代收上述费用的,可向委托方收取3%以内的手续费,具体标准在双方的委托合同中约定。任何单位和个人不得强制物业服务管理机构代收或垫支代缴上述费用或要求物业服务机构提供无偿服务。物业服务机构不得向业主收取手续费等额外费用。
  十八、在业主、业主大会首次选聘物业服务机构前,建设单位选聘物业服务机构提供前期物业服务的,建设单位与选聘的物业服务机构应当签订前期物业服务合同。前期物业服务合同应当包括物业服务内容、服务标准、服务等级及收费依据、收费标准等内容,建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
  十九、物业服务费用实行酬金制的,应当定期公布收支情况,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业服务机构不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
  二十、建设单位或物业服务机构应当将物业服务内容、服务标准、服务等级及收费依据等内容,在销售场所及物业管理区域的显著位置进行公示。
  二十一、物业服务收费标准应当在一定时期内保持相对稳定,确因物业服务内容和物业服务等级变动等原因需要调整物业服务收费标准的,应按照有关法律、法规及政策规定执行。
调整物业服务收费标准产生纠纷时,物业服务合同双方当事人可以向物业管理区域所在地县级人民政府价格主管部门设立的价格认证机构申请对调价幅度的合理性进行评审。
  二十二、业主、业主大会及其业主委员会、物业服务机构、专业经营单位之间因物业服务收费发生争议的,可以申请当地人民调解机构调解,也可以依法向人民法院提出民事诉讼。
  二十三、我县价格主管部门应当加强物业服务收费的监督管理,对违法、违规收费的,由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为处罚规定》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》等法律、法规及有关规定予以处罚。
  二十四、凡因未按规定进行明码标价、乱收费等行为被价格主管部门依法查处的,县房产管理部门应对相关物业服务机构予以相应的信用记分处理。
  二十五、本通知自2013年5月1日起施行,有效期5年。
  本通知施行之前,普通商品住宅前期物业服务合同中约定的物业服务等级标准及物业服务收费标准仍按原《郫县物价局、郫县房产管理局关于进一步规范物业服务收费的通知》(郫价字〔2007〕131号)中的有关规定执行;本通知施行后,新开盘销售的普通商品住宅,签订的前期物业服务合同须符合本通知规定。原《郫县物价局、郫县房产管理局关于进一步规范物业服务收费的通知》(郫价字〔2007〕131号)中有关规定与本通知不一致的,以本通知规定为准。
  二十六、本通知由县发改局、县房管局负责解释。

  附件:1.郫县物业服务等级政府指导价收费标准
     2.前期物业服务等级核准及收费标准备案表


   

附件1
 
郫县物业服务等级政府指导价收费标准
物业服务
等级
基准价(元/米2·月)
浮动
幅度
有电梯
无电梯
五级
县房管部门对服务等级进行核准,县价格主管部门对收费标准进行备案。
四级
1.85
1.20
±15%
三级
1.30
0.80
±15%
二级
0.95
0.60
±15%
一级
——
0.40
±15%
注:集中供热水、供暖气以及业主专有部分空气调节采用集中式空调系统的,其设施设备运行与维护费不包含在上述标准中。
附件2
 
前期物业服务等级核准及收费标准备案表
建设单位:(公章)
住宅物业小区名称
 
住宅物业小区地址
 
建设单位名称
 
资质等级
 
建设单位注册地址
 
联系人
 
联系电话
 
拟执行物业服务等级
 
拟执行物业服务收费标准
 
县房产管理部门意见:
 
 
 
县价格主管部门意见:
 
 
 
 
          
 
          
注:1.此表适用于普通商品住宅(不含别墅等高档住宅)采取包干制计费方式的,拟提供五级物业服务标准的前期物业服务。
2.需提供的材料:①建设单位工商营业执照及资质证书;②附属设施设备交付使用资料;③拟签订的物业服务合同(包含物业服务标准明细等内容)。
3.五级收费标准按四级标准上浮15%为基准价,再上浮15%。超出标准应先提交成本核算相关资料,经房产管理部门和价格主管部门测算、审核后再予备案。